Сделки с коммерческой недвижимостью, являющейся предметом залога.

Нередко  возникает  ситуация, когда покупатели коммерческой недвижимости,  узнав о том, что предлагаемый им объект находится в залоге у банка, «отворачиваются» от сделки. Наш практический опыт свидетельствует о том, что этого бояться не следует. Наоборот, из таких сделок покупатель может извлечь дополнительную выгоду; кроме того,  разработаны и опробованы специальные схемы и процедуры, которые позволяют в безрисковом режиме и для покупателя и для продавца успешно провести сделку. 

1. Что такое  залог?
   

   Залог – это способ обеспечения исполнения обязательства должником.  Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости залога (заложенного имущества).  В этой связи залог, а именно, залог недвижимости, часто используется как физическими, так и юридическими лицами во  взаимоотношениях с банками или иными кредитными организациями при получении различного рода кредитов.
   Если при покупке объекта используется  ипотечное кредитование, то  приобретаемый объект недвижимости становится предметом залога. В этом случае заемщик-покупатель является в то же время  залогодателем приобретаемой недвижимости, и одновременно  с заключением договора купли-продажи и кредитного договора в качестве обременения права собственности регистрируется залог.
   В случае  выдачи кредита заемщику под залог принадлежащей ему на праве собственности недвижимости договором залога кредитор накладывает обременение на  эту недвижимость, и в этом случае заемщик, он же залогодатель, заключает кредитный договор и договор залога.
   В мировой практике покупка коммерческой недвижимости с  привлечением банковского кредита достаточно популярна и считается относительно надежным видом кредитования. На  российском рынке ипотечное кредитование  нежилой недвижимости применяется  всего несколько лет и гораздо менее  распространено, нежели  ипотека  жилой недвижимости. Связано это с особенностями действующего гражданского и корпоративного законодательства, а также с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у российских банков. Чаще встречается  кредитование под залог уже имеющейся коммерческой недвижимости, принадлежащей на праве собственности физическим или юридическим лицам.

2. Для чего залог  нужен собственнику  коммерческой недвижимости?

Собственники имеют возможность использовать заемные средства, привлеченные под залог собственного объекта коммерческой недвижимости, в личных или корпоративных целях, для обеспечения предпринимательской деятельности. Любопытным примером может служить  строительство нового объекта  на  земельном участке, являющемся предметом залога.

3. Почему  собственник продает предмет залога, преимущества сделок для продавцов?

Оформленный с банком договор залога недвижимости накладывает запрет на проведение любых сделок с объектом, находящимся под залогом, на весь период кредитования, но  на практике в настоящее время все больше залоговых объектов становятся предметом купли-продажи, при этом банки дают согласие на участие в таких сделках.
Причины продажи объекта недвижимости, являющегося залогом,  могут быть самые разные: банкротство заемщика,  необходимость вложения финансовых средств в развитие бизнеса  и иные.
Зная процедуру продажи, собственник может продать свой заложенный объект. При этом он может это сделать с существенной выгодой, а именно продать недвижимость по рыночной цене, что заведомо больше, чем залоговая стоимость объекта, и из вырученных средств погасить остаток кредита, а также «сыграть» на  непрерывном пока  росте цен на рынке коммерческой недвижимости в России.

4. Преимущества сделок с  объектами, являющимися предметами  залога, для покупателей

Многих потенциальных покупателей заложенной недвижимости настораживает наличие  обременения у объекта продажи.
Покупатель объекта, находящегося под залогом, должен понимать преимущества таких сделок и таких объектов, а именно:

1. с точки зрения «юридической чистоты» объекта недвижимости риски по сделке являются минимальными, так как банки предварительно перед оформлением кредита и залога проводят правовую экспертизу документов;
2.  непременным условием кредитования под залог является также проведение технической экспертизы объекта;
3.  заложенный объект должен соответствовать санитарно-гигиеническим нормам;
4.  не находиться в аварийном состоянии;
5.  если это здание, иметь железобетонные перекрытия;
6.  не находиться  в списках по постановке  на капитальный ремонт или снос;
7.  иметь хорошее текущее состояние в течение всего срока кредитования.

5. Особенности сделок купли-продажи залоговых объектов

Сделки купли-продажи залоговой недвижимости имеют ряд особенностей, носят индивидуальный характер и  схемы проведения таких сделок могут быть различны. Процедуры проведения сделок с заложенным объектом зачастую требуют значительного времени. При подготовке сделки купли-продажи, помимо стандартного пакета документов, требуется тщательная экспертиза кредитного договора, договора залога. Необходимо провести специальные переговоры с банком относительно порядка снятия обременения и погашения  долга по кредиту, осуществить процедуру снятия обременения, поддерживая постоянные контакты с потенциальным покупателем.
Очевидно, что полную (или частичную) процедуру проведения сделки с заложенной недвижимостью лучше поручить специалистам.
Юристы компании  «АКРУС - недвижимость» имеют опыт продаж объектов, находившихся под залогом,  а агентство может предложить продавцу залоговой недвижимости потенциальных покупателей.

                                                        Начальник отдела коммерческой недвижимости,
заместитель генерального директора
ООО «АКРУС-недвижимость»
Красильникова Ульяна Ивановна